随着坊间盛传即墨将在2017年迎来撤市划区，以及山东大学青岛校区、地铁11号线、即墨古城复建等大项目、大规划纷纷落地即墨，即墨楼市也随之火热，2017年连续多个月成交量位居前四,同时随着前段时间中海地王事件（详见公众号原创文章：中海即墨地王事件，这个营销策略我给满分！），为本就大热的即墨楼市又平添了一把火。即墨楼市目前已经有了比较明显的板块分化，目前最为关注的为蓝色硅谷、东部创智新区、中心城区等几个板块，下面我为大家逐一解析。

蓝色硅谷板块

潜力：★★★★★

蓝色硅谷板块是即墨近年来发展最为亮眼的片区，高标准的规划和配套让这里成为青岛楼市颇具潜力的区域，是即墨的“新名片”，甚至还是山东半岛蓝色经济区国家级重点项目，发展方向上升至国家战略，未来前景无比广阔。目前片区已经初步崭露头角，累计引进210余个高端创新创业项目，山东大学、天津大学、哈尔滨工业大学、吉林大学等多所全国知名高校在蓝谷设立校区或科研院所，整个板块是一个全新的科技文化新城。

再加上地铁11号线从青岛崂山区一路北上而来，给该板块即将带来交通上的便利，楼市热度逐渐提升。首批抢滩此地房企们如今都尝到了甜头，房价触顶天花板，成为即墨全市最贵的一个片区。一旦明年11号线开通地铁之后，蓝色硅谷将纳入崂山、市北、李沧20分钟生活圈，这一时间与空间的跨越性“提升”势必将改变沿线的生活方式，板块价值还会再升一个台阶，将成为即墨最具活力和最具凝聚力的板块。

清风君独家分析：个人认为蓝谷会是本届政府的发展重点之一（详见公众号原创文章：市长采访透漏黄岛和蓝谷是未来青岛发展重点！）

蓝色硅谷板块重点楼盘

凭借优越地理位置、得天独厚自然自然、高标准的规划和配套使蓝色硅谷已然成为青岛楼市颇具潜力的区域，总体上来看，目前可售产品以别墅为主，高层、洋房产品后期供应可观，不少项目表示下半年将推新，相比青岛主城区胜在总价低且坐拥稀缺温泉等自然资源。

创智新区板块

潜力：★★★★☆

7月13日中海拍出6700+元/㎡的新地王，预计未来房价将高于12000元/㎡。让创智新区板块再次成为的焦点。在2014年前后，创智新区的概念强势崛起，万科首次越过204国道向东开发南杨头旧村改造项目；中航信托与绿城合作首入即墨开发了经典的理想城系列；央企新兴际华青岛第一子新兴中心城落地；海信经过128轮竞价拿下盟旺世家地块；鲁能紧随海信之久，以151轮竞价的围追堵截拿下绿城玫瑰园东侧地块，鲁能地产自出售领秀城（即现在的海信麦岛系列项目）之后已暌违青岛多年，此度归来将即墨项目定名为青岛鲁能公馆；海尔以产业合作形势与猪八戒网联手打造60万方的八戒小镇；大鳄纷争，加上片区内本地企业开发的裕东新府、丽山国际、龙山上苑、天一仁和郡等多个项目，创智新区板块一跃成为整个青岛的热点片区之一。

当前的创智新区还处于飞速发展阶段，随着麦德龙、清华启迪科技园、中粮大悦城、新城控股综合体等大项目的逐一落实以及行政中心的东移，创智新区的配套会更加完善，相信以后这里会是北青岛区域最为闪耀的板块之一。

创智新区板块重点楼盘

中心城区板块

潜力：★★★★

作为即墨市的城中心，从商业教育和交通方面来说有其他片区无法比拟的综合优势，区内坐拥宝龙、佳乐家商圈以及即将建设的地铁7号线，实验二小、实验中学等优质交易资源也集中于此，是目前即墨市居住起来最舒适的区域。如今来看，宝龙城市广场落户即墨，不仅激发了即墨老城区的现代商贸活力，同时也直接促进了城市建设。而随着窑头片区及古城片区等周边拆迁改造项目的推进，该区域将来必将成为即墨市最适合居住生活的社区之一。最值得一提的是，目前该区域新盘价格远低于即墨市的平均房价，可以说升值潜力巨大。

片区内第一个称得上大盘的便是宝龙城市广场，该项目为坊子街片区拆迁改造项目，容积率很高，远看有如鸽子笼一般密集，价格方面有很长一段时间持续在五六千的水平，受近期市场火热的影响才慢慢达到了7000-8000元，该项目的商业继承了宝龙在青岛半死不活的一贯状态，但胜在处于核心地段，现在还是达到了非常高的入住率。宝龙之后的便是市医院片区改造而来的墨河嘉苑，整个项目相对来说比较中庸，开发商为本地企业操盘能力一般，加之小区内商品房与回迁户混住，价格一直处于一个相对稳定的状态，如今的均价大约在8000元左右。经过坊子街和市医院的拆迁之后，政府大致积累了不少旧城改造的经验，所以顺河片区6个村居和即墨古城14个村居的大拆迁轰轰烈烈的展开，实力央企中交地产和青岛本地房企天泰接踵而来，中交地产以顺河片区为开端，打造了知名的中央公元项目，为改变区域整体面貌开创了良好局面，而天泰即墨古城的中式院落，更是以上千万的价格扭转了人们对该区域的认知。

2016年底，海信签约贾家庄改造项目，以旧村改造的形式进入该片区，为老城区的更新又增添了一份活力，加上目前正在推进的东关片区改造项目，即墨市中心的整体面貌会在近几年有一个非常大的改观，刚需以及注重配套的购房者可以重点关注一下这里。

中心城区板块重点楼盘

城西商贸区

潜力：★★★☆

即墨西部的房产市场以城际铁路和商贸城为两大卖点，由于城西靠近火车站，这里的经济发展潜力是可以预见的。

商贸区是城西的特色，作为市场商贸业起步较早的地区之一，经过30余年的培育发展，即墨市场商贸业的规模不断扩大、品质不断提升，在繁荣经济、孵化产业、拉动就业、促进增收等方面发挥了举足轻重的作用，是即墨乃至青岛对外宣传交流的重要窗口和靓丽名片。

在即墨西部商贸业不断强盛之时，国内知名产业地产运营商纷纷“驻扎”，加入到打造即墨国际商贸城的“战役”当中，即墨小商品新城、复星天贸城、四季青国际纺织服装城、青岛国际服装产业城应运而生。在产业地产运营举步维艰的大环境下，即墨的繁荣恰恰验证了产业地产的命脉是产业这一金科玉律。

商业地产的繁荣给城西板块带来旺盛的人气，房地产开发进程加速，新楼盘较多。鹤山路的蓝海国际在售93-113㎡高层现房。即墨市嵩山三路佳源都市户型75-130㎡套二套三。高迪墨香郡户型建面105㎡和118㎡。绿城岘山花城在售小高层105-206㎡户型，其中105-132㎡三居和140-206㎡四居。华山二路的占地3690亩复星天贸城，属青岛市重点招商引资的项目，总投资超150亿元，除了商铺之外，还有规划公寓、住宅项目，高层、小高层都有，不过项目还在启动阶段，开盘时间未知。中纺联合国际商贸城也规划有住宅，但目前还未销售，一期主体结构顺利完工，计划年底前运营。

城南居住区

潜力：★★★

即墨城南居住片区北接即墨中部区域，南邻城阳北部，由于该板块以旧城改造为主，与其他板块相比城南的发展较为缓慢，房地产开发商进驻比较晚，新楼盘也是屈指可数。这个区域的楼市发展还处在一个刚刚起步的发展阶段，房价也一直都处在低谷。

目前来看，城南仅有两家新楼盘在售，开发体量都不小。德馨珑湖总建筑面积44万㎡，既有高层、小高层、多层花园洋房，也有联排别墅，户型建筑面积88-101㎡，房源较为充足，小高层建筑面积90-160平。多层洋房户型包括120㎡、140㎡；观澜国际项目整体体量更大，社区面积超过70万㎡，房源以30层以上的高层为主，户型58-143㎡。

田横岛

潜力：★★★★

即墨田横岛位于青岛东北部，是青岛市的第二大岛，面积1.46平方公里。未来发展定位为一个时尚、浪漫的旅游度假之岛，回归自然纯静的世外桃源。田横岛景区于2001年被评为国家AAA级景区，梦海园、九龙居、中国苑、别墅区等主体建筑群和旅游景点，展现出星级服务规模和一派特有的海岛风情。

田横岛虽然旅游资源十分丰富，但是经济整体发展上相对落后。自2013年下半年开始，田横岛省级旅游度假区及周边区域多次大规模出让土地，2014年2月，中海斥资9亿拿下田横镇王村中心社区13宗地块，将这波土地出让潮推上高潮。今年年初，即墨土地市场率先成功拍卖的就是田横岛地块。有4幅住宅商业新地块被青岛鼎胜泰瑞置业有限公司收入囊中。尽管土地出让消息从未间断，但是田横岛的综合开发一直未传来动土开工的声音。但相信待这片区整体开发之后，美丽的田横岛将是即墨下一个潜力股。

未来展望:

都说即墨有个“县城的体格青岛的心”，但我相信心有多大舞台就有多大。撤市划区可能不会像传闻中那么快，但要相信城市发展的规律。随着新一届政府“三带一轴、三湾三城、组团式”战略空间布局的提出，就确立了“以鳌山湾群为依托打造东部湾城，建设世界知名、以海洋教育科技为特色的中国蓝谷 ”，这就具备了政治基础。“三湾三城”的城市空间战略借鉴国际惯例，譬如美国的纽约旧金山、日本的东京、澳大利亚的墨尔本等，让青岛站在更大的格局上去勾勒发展蓝图，这与国际上流行的湾区建设发展理念吻合。这就具备了历史规律。而三个湾区的发展，最大的、新的着力点，就是东部湾区。除了继续保持中心湾区和西部湾区健康发展外，东部湾区将成为近五年建设的新发力点。而楼市的发展，恰恰与城市的重心发展紧密相关。对于楼市而言，东部湾区虽然目前发展迅速，但生活配套尚待提高，投资性的养老和度假需求较多，刚需自住有待时日。伴随着公建配套的落地和轨道交通的发展，居住生活条件成熟会吸引更多生活人口。

置业建议:

刚需置业者：主要考虑交通及教育等情况，建议可考虑离办公与生活中心较近版块，如：中心城区板块

投资置业者：蓝色硅谷板块、创智新区板块、田横岛

坊间盛传即墨撤市划区文件：

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