顺义区土地利用总体规划

（2006-2020年）

调整方案

北京市顺义区人民政府

二〇一七年十二月

目 录

前 言. 1

第一章总则. 3

第1条规划前提. 3

第2条指导思想. 4

第3条规划原则. 4

第4条规划依据. 4

第5条规划范围和期限. 6

第二章规划背景. 7

第6条顺义区土地资源与经济社会概况. 7

第7条顺义区土地利用现状. 8

第8条现行规划实施总体情况. 10

第9条现行规划实施总体成效及存在问题. 10

第三章土地利用战略与规划目标. 14

第10条社会经济发展目标. 14

第11条区域发展布局. 15

第12条土地利用总体战略. 16

第13条土地利用调控目标. 16

第四章土地利用结构调整与布局优化. 19

第14条土地利用结构调整与布局优化的原则. 19

第15条土地利用结构调整. 19

第16条土地利用空间布局优化. 20

第五章土地用途分区及管制规则. 22

第17条基本农田保护区. 22

第18条一般农地区. 22

第19条林业用地区. 23

第20条城镇建设用地区. 24

第21条村镇建设用地区. 24

第22条独立工矿区. 25

第23条生态环境安全控制区. 25

第24条风景旅游用地区（复区）. 26

第六章耕地和基本农田保护. 27

第25条耕地和基本农田保护的原则. 27

第26条合理利用和切实保护耕地. 28

第27条严格保护基本农田. 28

第七章土地整治与生态保护. 30

第28条土地整治规模. 30

第29条大力加强农用地整理. 30

第30条稳步推进建设用地复垦整理. 31

第31条适度开发宜耕后备土地资源. 31

第32条构建“一区两带、一核两翼”的滨水组团式绿色宜居新城. 32

第八章建设用地集约高效利用. 33

第33条建设用地集约高效利用战略. 33

第34条推进农村居民点整治. 33

第35条建设用地空间管制. 34

第36条推进城镇高效集约建设. 36

第九章旅游发展建设. 37

第37条旅游发展定位. 37

第38条旅游重点发展方向. 37

第39条旅游空间结构布局. 38

第十章土地利用区域调控. 41

第40条顺义中心城区土地利用调控. 41

第41条乡镇土地利用调控原则. 42

第42条乡镇土地利用调控目标. 42

第十一章规划实施保障机制. 44

第43条完善土地利用规划调控体系. 44

第44条强化土地利用规划实施管理. 44

第45条完善规划实施评价监督体系. 45

第46条完善盘活存量建设用地激励机制. 46

第47条探索建立新增与存量建设用地挖潜相挂钩的制度. 46

第48条实施促进土地集约利用的财税措施. 46

第49条加强土地管理信息化建设. 47

第十二章附则. 48

第50条本规划未尽事宜，按照国家和北京市有关规定执行. 48

第51条本规划由北京市顺义区人民政府组织实施并负责解释. 48

第52条本规划自批准之日起生效. 48

附表. 49

附表1 顺义区规划主要控制指标调整情况表. 49

附表2 顺义区各乡（镇）基本农田调整情况表. 50

附表3 顺义区各乡（镇）规划主要控制指标表. 51

附表4 顺义区各乡（镇）土地用途分区面积表. 52

附表5 顺义区各乡（镇）建设用地空间管制分区调整表. 54

附表6 顺义区重点建设项目用地清单. 55

前 言

国务院批准的《北京城市总体规划（2016-2035年）》明确提出了顺义区“是港城融合的国际航空中心核心区；创新引领的区域经济提升发展先行区；城乡协调的首都和谐宜居示范区。是首都面向区域协同发展的重要战略门户，也是承接中心城区适宜功能、服务保障首都功能的重点地区。”围绕《北京城市总体规划（2016-2035年）》对顺义区的定位，“十三五”时期将是顺义区实现“建设绿色国际港、打造航空中心核心区、共筑和谐宜居新家园”奋斗目标的关键时期。

根据《国土资源部办公厅关于做好土地利用总体规划调整完善工作的通知》（国土资厅函〔2016〕1069号）、《北京市人民政府关于调整下达本市土地利用总体规划（2006-2020年）有关指标的通知》（京政字〔2017〕17号）、北京市规划和国土资源管理委员会《关于加快做好永久基本农田划定及土地利用总体规划调整完善工作有关意见的函》（市规划国土函〔2016〕674号）等有关文件要求，为进一步落实最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度、全面落实北京市“两减一增”土地发展战略，开展顺义区现行土地利用总体规划的调整完善工作，编制《顺义区土地利用总体规划（2006-2020年）调整方案》（以下简称《方案》）。

《方案》遵循“创新、协调、绿色、开放、共享”发展理念，紧密结合《北京城市总体规划（2016-2035）年》，按照“总体稳定、局部微调”的原则，立足京津冀协同发展大局，坚持严控增量和优化存量并举，依据现行规划实施评估和土地变更调查成果，落实耕地和基本农田保护新任务，推进建设用地节约集约利用，为顺义区“十三五”发展提供土地要素保障。

第一章 总则

第1条 规划前提

（1）顺义是北京市未来重点发展的新城之一，是承接中心城人口、职能疏解和新产业集聚的主要地区。围绕“落实首都功能新定位，打造航空中心核心区”的发展定位，顺义区“十三五”期间将聚焦生态、经济、社会、城市等关键领域，准确把握“三个阶段性特征”，全面推进“四个转型升级”，以全球化视野发展临空经济，提升国际交往职能；大力发展智慧制造、高端服务和高值农业，构筑高品质生态廊道；培育创业摇篮，提升科技创新转化能力；促进跨河均衡发展，城市品位提升与城乡一体化转型。

（2）《顺义区土地利用总体规划（2006—2020年）》实施期间，对于提高依规用地的意识，实施土地用途管制制度，实现土地集约合理利用，保障顺义可持续发展发挥了重要的作用。为深入推进京津冀协同发展和落实首都城市战略定位，顺义区开展了土地利用总体规划实施评价工作，全面分析规划实施情况，及时总结归纳规划实施取得的成效和存在的问题，根据顺义区经济社会发展新形势、新变化、新要求和新定位，并对规划调整方向提出了建议，形成了《顺义区土地利用总体规划（2006-2020年）实施评价报告》。

（3）在新的发展形势下，顺义区在推进京津冀协同发展、支撑北京“四个中心”战略定位和国际一流和谐宜居之都建设的同时，建设用地需求逐步增大，对顺义区土地资源管理的“保红线”和“保增长”双重任务形成巨大的压力，生态环境保护形势也日益严峻。因此，顺义区土地利用总体规划调整完善必须落实“生态优先、多规衔接、减量提质”要求，调整优化建设用地空间布局，改善区域土地生态环境，统筹土地资源开发、利用与保护，科学安排经济社会发展各类用地需求，促进建设用地节约集约利用。

第2条 指导思想

深入贯彻落实习近平总书记系列重要讲话精神，协调推进“四个全面”战略，牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享发展理念，继续贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，树立节约集约用地观，把握“科学发展”和“集约利用”两条主线，适应顺义区经济社会快速发展的新形势，建立以提高综合效益为核心的土地利用体系，节约集约利用土地，促进产业优化升级，保障顺义区的经济社会可持续发展。

第3条 规划原则

贯彻落实党中央、国务院和北京市委城市工作会议的相关要求，深入落实京津冀协同发展规划和首都城市战略定位，坚持“两减一增”的土地利用发展战略目标，坚持严格保护耕地、节约集约用地、生态环境保护与经济社会发展并重、区域与城乡统筹协调发展的原则，强化规划实施保障措施，不断提高土地管理制度创新能力。

第4条 规划依据

（1）《中华人民共和国土地管理法》及相关法律法规

（2）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）

（3）《关于贯彻落实国务院紧急通知精神进一步严格土地管理的通知》（国土资发〔2004〕109号）

（4）《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）

（5）《国土资源部办公厅关于印发市县乡级土地利用总体规划编制指导意见》（国土资厅发〔2009〕51号）

（6）《土地利用总体规划调整完善工作方案》（国土资厅〔2014〕1237号）

（7）《关于做好土地利用总体规划调整完善工作的通知》（国土资厅发〔2016〕1096号）

（8）《北京市土地利用总体规划调整完善工作方案》（京国土规函〔2015〕55号）

（9）《北京市人民政府关于调整下达本市土地利用总体规划（2006-2020年）有关指标的通知》（京政字〔2017〕17号）

（10）《北京城市总体规划（2016－2035年）》

（11）《北京市土地利用总体规划（2006-2020年）》

（12）《顺义新城规划（2005-2020年）》

（13）《顺义区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》

（14）北京市、顺义区有关土地利用的地方性法规和政策文件

第5条 规划范围和期限

规划范围：顺义区行政辖区，下辖19个乡镇，分别为仁和地区、后沙峪地区、天竺地区、杨镇地区、牛栏山地区、南法信地区、马坡地区、高丽营镇、李桥镇、李遂镇、南彩镇、北务镇、大孙各庄镇、张镇、龙湾屯镇、木林镇、北小营镇、北石槽镇、赵全营镇，土地总面积为1019.54平方公里。

规划期限：与现行规划保持一致，仍为2006-2020年，以2014年12月31日为更新时点开展调整完善工作。

第二章 规划背景

第6条 顺义区土地资源与经济社会概况

（1）区位条件

顺义区位于北京市东北郊，地理坐标为北纬40°00′-40°18′、东经116°27′-116°58′。区境东西长约45公里，南北宽约30公里，土地总面积为1019.54平方公里，约占北京市土地总面积的6.22%。东邻平谷，北连怀柔、密云，西接昌平、朝阳区，南临通州区、河北省三河市。城区距北京市区约30公里。全国最大、设备最先进的航空港——首都国际机场坐落于境内西南部。京承铁路、大秦铁路、京平高速纵横穿越全境，交通发达便捷。

（2）地貌特征

顺义区地处燕山山脉南麓，华北平原北端，属于潮白河冲洪积扇平原的中下段。地貌由平原和低山丘陵两大地貌单元组成，平原面积占全区总面积的90%以上，地势平坦开阔，由东北向西南略微倾斜。境内水资源相对丰富，土层深厚，土壤肥沃，农业生产条件优越，素有“京郊粮仓”的美誉。

（3）经济社会发展概况

顺义区包括19个乡镇，426个行政村，2014年末全区常住人口102.0万人，户籍人口61.5万人。

2014年顺义区全年实现地区生产总值1440.9亿元，按常住人口计算，全区人均地区生产总值达到141265.1元。顺义区产业发展高端化格局基本形成，北京天竺综合保税区政策功能优势更加凸显，临空经济、科技创新、绿色生态三大功能板块已成为区域经济发展的重要平台。

第7条 顺义区土地利用现状

（1）土地利用结构

依据顺义区2014年度土地变更调查成果，全区土地总面积为101953.59公顷。其中，农用地面积为63216.50公顷，占全区土地总面积的62.01%；建设用地面积为34620.98公顷，占全区土地总面积的33.96%；其他土地面积为4116.10公顷，占土地总面积的4.04 %。

①农用地包括耕地、园地、林地、牧草地和其他农用地。

耕地面积为33674.78公顷（50.51万亩），占土地总面积的33.03%；园地面积为4938.88公顷，占土地总面积的4.84%；林地面积为15202.90公顷，占土地总面积的14.91%；牧草地面积为68.25公顷，占土地总面积的0.07%；其他农用地面积为9331.69公顷，占土地总面积的9.15%。

②建设用地包括城乡建设用地、交通水利用地和其他建设用地。

城乡建设用地总面积为28135.40公顷，占土地总面积的27.60%。其中：城镇总面积为14638.44公顷，占土地总面积的14.36%；农村居民点总面积为13111.46公顷，占土地总面积的12.86 %；采矿用地总面积为385.50公顷，占土地总面积的0.38 %。

交通水利和其他建设用地面积为6485.58公顷，占土地总面积的6.36 %。其中：交通用地面积为5594.60公顷，占土地总面积的5.49 %；水利用地面积为575.91 公顷，占土地总面积的0.56 %；其他建设用地总面积为315.08公顷，占土地总面积的0.31 %。

③其他土地包括水域用地和自然保留地。

水域用地面积为2370.81公顷，占土地总面积的2.33%；自然保留地总面积为1745.30公顷，占土地总面积的1.71%。

（2）土地利用特征

顺义区土地利用存在以下特点：

①农用地以耕地为主，园地和林地所占比重小，表现出典型的平原地区的土地利用特点；

②全区城乡建设用地与交通运输比例约为5:1，道路交通用地所占比例适宜。全区已形成以高速公路为龙头，国、市干线为骨架，县乡公路为支脉，“六横、十四纵、二放射、六高速”的“棋盘+网格+环线”的路网体系；

③河东地区与河西地区土地利用差异明显，总体呈现“西城东乡”的空间格局。河东地区城乡建设用地占全区总面积18.84%，其中农村居民点占城乡建设用地60.69%，城镇工矿用地占城乡建设用地39.61%；河西地区城乡建设用地占全区总面积37.24%，其中农村居民点占城乡建设用地38.42%，城镇工矿用地占城乡建设用地61.58%；

④未利用地占比较小为4%，主要为河流水面及其他草地。

第8条 现行规划实施总体情况

截至2013年，三项约束性指标中两项在规划约束范围内，其中耕地面积33800.00公顷（50.70万亩），高于规划目标4466.67公顷（6.70万亩）；基本农田面积28386.67公顷（42.58万亩），其中责任基本农田27066.67公顷（40.60万亩），多划基本农田1320.00公顷（1.98万亩），高于规划目标；城乡建设用地规模27948.00公顷，超出规划目标248.00（公顷）。

两项预期性指标均符合规划要求，建设用地总规模34391.00公顷，低于规划目标4109.00公顷，特交水建设用地6443.00公顷，低于规划目标4357.00公顷，全区规划目标总体实现较好。

第9条 现行规划实施总体成效及存在问题

（1）现行规划实施总体成效

①牢记粮食安全，严守耕地红线。2011年印发《顺义区耕地保护责任目标考核办法的通知》，根据“规划”和全区后备资源状况及生态退耕、自然灾害等实际情况，确定年度耕地保有量、基本农田保护面积、土地整治新增耕地面积及耕地占补平衡落实情况和当年涉及耕地、基本农田的违法违规建设项目查处、拆除情况作为耕地保护责任目标考核内容，将耕地保护任务落实到实处。

②积极落实基本农田保护任务。通过实施高标准基本农田建设，完成高标准基本农田面积8693.33公顷（13.04万亩）。2014年启动永久基本农田划定试点工作，并与城市周边永久基本农田划定工作紧密衔接，依据“依法依规、确保数量、提升质量、落地到户”的纲领性要求，逐地块外业核实，同步强化了永久基本农田对顺义城市用地空间的刚性约束，发挥其对城市空间形态的促进作用。

③保障经济社会发展合理用地需求。在强化耕地和基本农田保护前提下，将重点项目、折子工程、便民工程项目作为工作重点，建立用地预审、征地、供地协调联动的全程保障机制，全面提高用地审批效率和服务保障能力。以节约集约用地为导向，加快落实地铁十五号线、天竺综合保税区以及保障性住房、消防站等重要基础设施项目建设，保障了经济社会发展的基本用地需求。

④建设用地利用效率有所提高。规划实施以来，统筹安排各类、各区域用地，大力推进产业集聚区建设。把产业发展与城市建设密切结合起来，较大幅度地提高土地利用效率，实现产城互融、协调发展，临空经济核心区、天竺综合保税区等经济功能区建设和发展促进了经济增长，也成为节约集约利用土地的示范区。特别是临空经济核心区、中关村科技园两经济功能区2013年地均生产总值达887亿元/万公顷、546亿元/万公顷，远高于全区平均水平。

⑤统筹区域经济与环境保护，提升生态质量。顺义区统筹建设用地和生态用地，积极推动绿色生态产业项目，建设生态旅游观光工程，开展土地整治、高标准基本农田建设、平原造林、城市绿化、河道治理及污水循环利用等生态建设、水环境治理工程，优化了生态用地结构，改善了顺义区生态环境，促进了生态资源的循环利用，提升了生态质量。

（2）现行规划实施存在的问题

①耕地和基本农田保护形势严峻。根据2013年土地利用变更调查数据，全区耕地和基本农田均高于规划目标，但是若考虑生态建设、实际利用等因素，用于粮食作物生产的耕地和基本农田远小于规划目标。另外，全区宜耕后备资源有限，在农业结构调整、加快转变发展方式的大背景下，该部分用地将更多发挥生态作用，可补充耕地潜力不大。

②河东河西建设用地分布不均，城乡建设用地超出规划约束。根据2013年土地利用变更调查数据，全区城乡建设用地已高于规划目标248.00公顷。由于区域经济发展不平衡，河西地区区位优势明显、市政交通基础设施完善并具有较为成熟的产业基础，而河东主要作为农业产区，全区城市开发强度相对集聚于河西地区，而河东尤其浅山地区城市开发强度明显偏低。

③规划空间落实的执行力度需进一步加强。2010-2013年腾退建设用地不足1公顷，新增建设用地2028.00公顷，其中规划建设用地范围外建设用地470.00公顷，且全区19个乡镇均有分布，腾退任务不减反增。另外2014-2020年顺义区可新增建设用地规模为5972.00公顷，需腾退建设用地规模5537.00公顷，可新增与需腾退比大于1。

④集体建设用地粗放，腾退任务重、难度大。2009年人均集体城乡建设用地561平方米/人，2013年人均集体城乡建设用地666平方米/人，土地利用集约度下降。规划腾退农村居民点用地4129.00公顷，2010-2013年全区农村居民点用地反增463.00公顷，农村建设用地减量形势严峻。

第三章 土地利用战略与规划目标

第10条 社会经济发展目标

顺义区是京津冀协同发展的重要节点，“十三五”时期更是顺义区实现“建设绿色国际港、打造航空中心核心区、共筑和谐宜居新家园”奋斗目标的关键时期。按照中央关于全面建成小康社会的战略部署，紧密衔接北京市相关规划确定的目标任务，顺义区规划期内社会经济发展目标主要为：

经济转型成效更加突出。经济保持中高速增长，综合实力再上新台阶，地区生产总值不变价年均增长7%。经济增长质量和效益进一步提高，一般公共预算收入年均增长8%左右。产业结构持续优化，第三产业比重达到65%。消费对经济增长贡献明显加大。

人民生活更加幸福。城乡居民人均可支配收入年均增长7.5%左右。覆盖城乡居民的基本公共服务体系不断完善，医疗卫生服务水平显著提升，教育实现优质均衡发展。群众健康水平普遍提高。就业和社会保障水平逐步提高，城镇登记失业率控制在2%以内。城市文明程度显著提升，社会更加安定有序。

区域城乡发展更加协调。城乡基础设施进一步完善，综合服务能力明显增强，城市发展品质显著提升。河东河西均衡发展和美丽乡村建设成效明显。人口综合调控和服务管理能力进一步增强，全区常住人口规模控制在125万人以内。城市精细化管理和智慧化服务水平不断提升。

生态环境更加美好。大气污染治理成效显著，细颗粒物（PM2.5）浓度降低达到市级要求。水环境持续改善，基本消除黑臭水体，重要水功能区水质达标率达到100%，全区污水处理率达到95%以上，城区污水基本实现全处理。绿色空间进一步拓展，森林覆盖率达到30.6%，城镇人均公共绿地面积达到32平方米。单位地区生产总值水耗累计降低15%以上，单位地区生产总值能耗降低达到市级要求。生活垃圾基本实现无害化全处理。

体制机制更加完善。区域治理体系更加完善，基本实现治理能力现代化。人民民主更加健全，法治政府基本建成。区域城乡协调发展、统筹利用各级各类资源的体制机制加快建立。开放型经济新体制基本形成。

积极推进城镇化和新城建设，促进人口向新城和小城镇集中，到2020年，顺义区常住人口规模控制在125万人，全区城镇化率达到80%以上，户籍人口自然增长率控制在1.5‰以下。

第11条 区域发展布局

构建“一港、两河、三区、四镇”的区域空间总体布局，形成新城—重点镇—一般镇的城镇结构，确定合理的城镇规模，优化空间和功能结构，保障并促进区域和城乡协调发展。

一港：首都国际机场及临空经济核心区，是新城发展的枢纽核心。两河：潮白河风景区和温榆河绿色生态走廊，是新城发展的生态屏障。三区：中心区、空港区、河东新区三城区，是新城发展的城市载体。四镇：杨镇、高丽营、李遂、赵全营四个重点发展的城镇，是新城发展的统筹桥梁。通过对现有城镇的区位条件、发展基础、资源状况等方面的综合研究，选择区位条件优越、发展基础好、潜力大、辐射带动范围大的杨镇、高丽营和李遂、赵全营作为“两主两辅”四个重点发展的城镇，作为城乡统筹发展的桥梁，与顺义新城共同构成北京东北部地区的发展核心，辐射和带动整个地区的发展。

第12条 土地利用总体战略

依据顺义区社会经济发展目标及其功能定位对土地利用的要求，立足京津冀协同发展大局，以资源环境承载力为依据，并根据顺义区的功能定位和资源特色，落实“两减一增”的发展战略，即“主动削减建设用地、夯实核减耕地和基本农田，不断增加城市绿色空间”，实施建设用地总量控制和减量化管理。结合顺义土地利用的特点与问题，确定规划期内土地利用的战略目标为：“城乡统筹、节约集约、结构优化”。

城乡统筹：统筹顺义新城与新农村建设，统筹农村基础设施和公用设施建设，统筹经济发展与生态环境保护，将农村居民点用地整理与新城发展相挂钩，为新城发展提供用地保障。

节约集约：建设用地供给从目前侧重外延扩张的模式向以内涵挖潜、高效利用为主的方向转变；严格控制建设用地总量，倡导节约用地和集约用地；加强对各类工业园区的治理整顿，提高工业用地效率；积极开展土地综合整治，促进城乡建设用地的适度集聚，提高土地利用的综合效益。

结构优化：从不同产业对本区经济的拉动、吸纳劳动力情况、承载力，以及生态环境等角度研究未来产业结构优化的趋势，进行土地利用结构调整，从土地利用上保障和促进产业集群化、集约化发展，提升产业发展水平。

第13条 土地利用调控目标

根据《北京市土地利用总体规划（2006-2020年）》对顺义的要求及下达顺义区各项规划控制指标，结合顺义区未来社会经济发展目标和新城发展功能定位，在规划期内，切实保护耕地特别是基本农田，因地制宜推动农村土地整治，严格控制各项建设用地规模，不断提高节约集约用地水平，努力实现各项用地调控指标。

（1）耕地和基本农田保护目标

严格保护耕地和基本农田，推进基本农田的规模化、标准化、集约化建设。规划至2020年，顺义区耕地保有量总量为17333.33公顷（26万亩），较现行规划减少12000公顷（18万亩），核减比例约40.91%；基本农田保护面积为15800.00公顷（23.7万亩），较现行规划核减11266.67公顷（16.9万亩），核减比例约41.63%。

（2）生态用地保护与土地整治目标

加强浅山地带等生态敏感区域的生态涵养及保护，建设顺义新城的绿色生态屏障。重点打造“绿点匀布，带网交织，绿块相融”的绿地布局，构建“一区两带、一核两翼”的滨水组团式绿色宜居新城。以实现资源、环境与经济社会全面协调发展为总目标，加大生态环境建设力度，大力发挥林地、草地、水域（湿地）等土地类型的生态服务功能，加强土地生态环境的综合整治，充分挖掘耕地等的生态服务价值。

落实藏粮于地战略，按照“高标准建设、高标准管护、高标准利用”要求，加大高标准农田建设，进一步建设高产稳产基本农田，加强农田基础设施建设，配套完善和改造现有农田水利及灌排设施。至2020年，建设高标准农田目标为2800公顷（4.2万亩）。

全面提升耕地数量质量保护。落实最严格的耕地保护制度，通过土地整治补充优质耕地，全面加强耕地质量建设。至2020年，实现补充耕地300公顷（4500亩）。

（3）建设用地节约集约利用目标

落实最严格的节约用地制度，规范有序推进城乡建设用地整理。促进城乡土地利用格局不断优化，土地利用效率明显提高；稳步推进城镇建设用地整理，促进建设用地提质增效，提高节约集约用地水平。

集约高效建设顺义新城，严格控制建设用地总规模，引导重点城镇理性增长，保障重点交通、水利等建设需要。规划至2020年，全区建设用地总规模控制在34562.00公顷（51.84万亩）以内；其中城乡建设用地27732.00公顷（41.60万亩），特殊、交通、水利设施及其他用地合计6830.00公顷（10.25万亩）。城乡建设用地规模包含市级追加机动指标32.00公顷，专项用于北京城市学院顺义校区。

促进建设用地减量发展，规划至2020年，全区城乡建设用地阶段性考核目标为27732.00公顷（含市级追加机动指标32公顷），2020年城乡建设用地阶段性净减量任务为768.00公顷（扣除市级追加机动指标）。

第四章 土地利用结构调整与布局优化

第14条 土地利用结构调整与布局优化的原则

（1）集中连片保护耕地和基本农田，逐步提高农田质量及其综合生产能力；

（2）建设用地优先利用废弃地、闲置地、低效用地和存量用地；

（3）确保必要的市政、交通、水利、能源以及生态环境建设等基础设施用地；

（4）整合新城和重点镇规划范围内的土地资源，优化空间布局，将耕地与基本农田纳入绿色空间，促进节约集约用地；

（5）统筹规划城镇和农村建设用地，促进“三个集中”（工业向园区集中、人口向城镇集中、土地向规模经营集中），鼓励城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩。

第15条 土地利用结构调整

（1）农用地调整

从满足农业结构调整、发展现代都市型农业需求出发，在保护土地资源尤其是耕地资源的前提下，规划农业用地分区，建设名、优、特、新果品生产基地，以利于发展精品农业、特色林果业，并向加工农业、观光休闲农业等延伸，促进高产、高效、优质农业发展。

2014年，全区农用地现状为63216.50公顷（94.82万亩），规划期内应严格控制建设占用农用地。其中，现状耕地为33674.78公顷（50.51万亩），规划期末为17333.33公顷（26.00万亩），规划期内减少16341.45公顷（24.51万亩）。除规划新增建设占用耕地外，减少的耕地主要应用于生态建设，确保增加顺义全区绿色空间。

（2）建设用地调整

为实现顺义新城对疏解首都中心城产业和人口的历史使命和打造“业盛城优”的建设目标，合理保证新城集中建设区和各镇镇区的用地需求。在严格控制总量规模的前提下，统筹安排城乡建设用地、交通水利用地和其他建设用地。2014年，顺义区现状建设用地为34620.98公顷（51.93万亩），规划期末控制在34562.00公顷（51.84万亩），比2014年减少58.98公顷（0.09万亩）。

其中：现状城乡建设用地为28135.40公顷（42.20万亩），规划期末为27732.00公顷（41.60万亩），规划期内拟减少403.40公顷（0.61万亩）；现状交通水利用地和其他建设用地为6485.58公顷（9.73 万亩），规划期末6830.00公顷（10.25万亩），规划期间拟增加344.42公顷（0.52万亩）。

（3）其他土地调整

其他土地包括水域和自然保留地，在不改变基本生态环境需求的前提下，进行适当调整。

第16条 土地利用空间布局优化

（1）耕地和基本农田布局调整

加强对优质农田的集中保护和管理，严格衔接顺义区永久基本农田划定成果；推行基本农田标准化建设，大力开展基本农田整理和提高农田质量等级，构建以杨镇地区、木林镇、大孙各庄镇和赵全营镇为重点的基本农田保护区域。

（2）城乡建设用地布局调整

顺义区地处京津冀协同创新中部核心区，京津冀协同发展国家战略的实施，要求顺义区发展由服务首都向服务京津冀拓展，要进一步发挥顺义区功能优势，提升资源统筹能力，因地制宜，加快首都中心区非核心功能疏解，加速自身非核心功能疏解，进一步完善综合新城体系，推动京津冀协同发展。

规划期内顺义区要依托区位优势，进一步突出自身建设和跨区域协作。一是要进一步完善城乡体系。按照国际航空都市区的标准，打造服务国际交往中心的新特区；进一步完善中心城区综合服务功能，打造承接功能疏解的新高地；加快河东新区和四个重点镇建设，打造环绕综合新城的翠绿明珠。二是要充分发挥三大龙头板块引领带动作用，深度参与京津冀协同发展。重点突出以临空服务板块引领京津冀临空经济起飞，推动科技创新板块在京津冀布局，巩固高端制造优势，推动绿色生态板块借势借力，区域合作实现壮大崛起。

根据“统筹城乡、集聚建设”的指导思想，规划期内将引导农民向中心村集中、工业向集聚区集中、集聚区向城镇集中，合理调整城乡用地布局，促进城乡协调发展。

建设用地指标的安排优先保障中心城区、各乡镇的发展空间；农村居民点用地安排按照建设中心村、拆并零散村、整治空心村的思路，引导向中心村和集镇集中。

（3）生态保护用地空间布局

将水源保护区、自然风景区优先划为生态保护用地，并将耕地、园地等农业生产用地纳入绿色空间，在城镇周围适当布置生态绿化用地，在农业生产区合理布置农田防护林。充分发挥绿色空间在生产、生态、观光休闲等方面的作用，发挥邻近大都市郊区的区位优势，发展都市型农业、观光旅游业等土地利用模式。

第五章 土地用途分区及管制规则

第17条 基本农田保护区

基本农田保护区是对基本农田实行特殊保护而划定的土地用途区。基本农田保护区划定与顺义区永久基本农田划定成果衔接。规划期内对该区基本农田进行严格保护和农田重点建设，作为顺义区重要的农产品生产基地。规划基本农田保护区总面积为15821.19公顷（23.7万亩），占顺义全区土地面积的15.52%，主要分布在新城范围外的各乡镇。

基本农田保护区用途管制规则：

（1）区内鼓励开展永久基本农田建设，可进行直接为永久基本农田服务的农村道路、农田水利及其他农业设施的建设；

（2）不得破坏、污染和荒芜区内土地，不得在区内建窑、建坟、挖沙、采石、取土、采矿、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动；

（3）禁止占用区内土地进行非农建设，对于高压线塔基、通讯基站、地下管线、道路水利工程等基础设施项目确实无法避让基本农田的需严格按照国家相关要求进行审批。

第18条 一般农地区

一般农地区是指基本农田保护区以外，为农业生产发展需要划定的土地用途区，主要包括种植用地、畜禽和水产养殖用地、基本农田保护区以外的一般耕地和规划期间通过土地整理复垦等活动增加的耕地和园地、为农业生产和生态建设服务的农业设施用地，以及农田之间的零星土地。

顺义区一般农地区在各乡镇均有分布，该区土地总面积为41190.44公顷（61.79万亩），占顺义全区土地面积的40.40%。

一般农地区用途管制规则：

（1）区内土地主要用作耕地、园地、畜禽水产养殖地和直接为农业生产服务的农村道路、农田水利、农田防护林及其他农业设施；

（2）区内现有非农建设用地和其他零星农用地、未利用地应当优先整理、复垦、开发或调整为耕地、园地及其他农用地；

（3）不得破坏、污染区内土地；原则上禁止城镇新增建设用地。

第19条 林业用地区

林业用地区是指为林业发展（含平原造林）需要划定的土地用途区。

顺义区林业用地区主要分布于浅山地区及潮白河沿岸，该区土地总面积为5808.96公顷（8.71万亩），占顺义全区土地面积的5.70%。

林业用地区用途管制规则：

（1）区内土地主要用于生态涵养和林业生产，以及直接为林业生产和生态建设服务的设施；

（2）区内现有非农业建设用地，应当按其适宜性调整为林地或其他类型的设施用地，规划期间确实不能调整的，可按现状用途保留；

（3）区内零星耕地因生态建设和环境保护需要可转为林地，鼓励将区内的废弃建设用地整理复垦为林地，宜耕后备资源可用于土地整治项目；

（4）未经批准，不得占用区内土地进行非农业建设，不得占用区内土地进行毁林开垦、采石、挖沙、取土等活动。

第20条 城镇建设用地区

城镇建设用地区是为城市、建制镇、含各类开发区建设需要划定的土地用途区。

顺义区规划城镇建设用地区总面积为21168.38公顷（31.75万亩），占顺义全区土地面积的20.76%；城镇建设用地区内城镇建设用地面积为19649.27公顷（29.47万亩），占全区土地总面积的19.27%。

城镇建设用地区用途管制规则：

（1）区内土地主要用于城市、建制镇建设，包括附属于城镇的各类开发区用地；

（2）区内土地使用应符合城市总体规划、新城规划和镇域规划及开发区专项规划的相关要求；

（3）区内建设应优先利用现有建设用地、闲置地和废弃地；区内农用地在批准改变用途前，应当按原用途使用；

（4）区内城镇建设用地应不突破规划城镇建设用地总规模。

第21条 村镇建设用地区

村镇建设用地区是为农村居民点（村庄和集镇）建设需要划定的土地用途区。

规划期内，通过农转居、农村居民点综合整治和村镇产业用地撤并，规划控制村镇建设用地区面积为8270.37公顷（12.41万亩），占顺义全区土地面积的8.11%；村镇建设用地区内农村居民点用地总规模为7715.54公顷（11.60万亩），占全区土地总面积的7.57%。

村镇建设用地区用途管制规则：

（1）区内土地主要用于村庄、集镇建设；区内土地使用可参照村庄规划的相关要求；

（2）区内建设应优先利用现有建设用地、闲置地和废弃地；

（3）区内农用地在批准改变用途前，应当按原用途使用；

（4）区内村镇建设用地应不突破规划村镇建设用地总规模。

第22条 独立工矿区

独立工矿区是不宜在城乡居民点内配置，对气候、环境有特殊要求的公用设施、工矿等建设需要划定的土地用途区。包括独立于城镇、村镇建设用地区以外、规划期间不改变用途的独立建设用地或其他不宜在居民点内配置的建设用地。

顺义区规划独立工矿区总面积345.43公顷（0.52万亩），占顺义全区土地面积的0.34%；独立工矿区内独立建设用地241.09公顷（0.36 万亩），采矿用地104.34 公顷（0.16 万亩）。空间上主要分布在杨镇、牛栏山地区、北小营镇、木林镇、大孙各庄镇等。

独立工矿区用途管制规则：

（1）区内土地主要用于不宜在城乡居民点内安排，对气候、环境等有特殊要求的公共设施、工矿建设；

（2）区内土地使用应符合相关行业、产业的选址和建设要求；

（3）区内建设应优先利用现有低效建设用地、闲置地和废弃地；

（4）区内农用地在批准改变用途前，应当按原用途使用；

（5）区内独立建设用地应不突破规划独立建设用地总规模。

第23条 生态环境安全控制区

生态环境安全控制区，是指基于维护生态环境安全需要进行土地利用特殊控制的区域。

顺义区规划生态环境安全控制区总面积248.38公顷（0.37万亩），为汉石桥湿地核心保护区及唐指山水库水源保护区范围。

生态环境安全控制区用途管制规则：

（1）区内土地以生态环境保护为主导用途；

（2）区内土地使用应符合经批准的相关规划；

（3）区内影响生态环境安全的土地，应在规划期间调整为适宜的用途；

（4）区内土地严禁进行与生态环境保护无关的开发建设活动，原有的各种不符合生态保护要求的生产、开发活动应逐步退出。

第24条 风景旅游用地区（复区）

本区是具有一定游览条件和旅游设施，为人们进行风景观赏、休憩、娱乐、文化等活动需要划定的土地用途复区。

顺义区风景旅游用地区总面积6833.38公顷（10.25万亩），占顺义全区土地面积的6.70%，空间上主要分布在龙湾屯、杨镇、张镇、北小营、李桥镇、木林镇等，主要为五彩浅山风景旅游区及潮白河沿岸生态旅游区、汉石桥湿地生态旅游区。区内风景名胜设施用地面积为335.10公顷（0.50万亩），占全区土地总面积的0.33%。

风景旅游用地区（复区）主要用途管制规则是：

（1）区内土地主要用于风景游赏、相关文化活动及必要的游览设施建设；

（2）区内土地的具体用途应当符合经批准的风景旅游区规划；

（3）影响景观保护和游览的土地，应在规划期间调整为适宜的用途；

（4）区内严格限定土地开发强度，在不破坏景观资源的前提下，允许在区内安排用于旅游度假、休闲娱乐、会议接待的宾馆、饭店等项目；

（5）严禁占用区内土地进行破坏景观、污染环境的生产建设活动。

第六章 耕地和基本农田保护

第25条 耕地和基本农田保护的原则

（1）严格保护、不占或少占的原则

立足于保障粮食生产安全，以保护耕地为重点，统筹协调新形势下经济社会发展与耕地保护之间的关系，严格控制新增建设占用耕地，加强基本农田的保护与管理，加强建设项目选址和用地的评价与论证，把是否占用耕地作为评选方案的重要因素，确需占用耕地的应尽量占用质量较低的耕地。

（2）优化空间布局，集中分散相结合的原则

将集中连片、高质量等级的耕地优先划入基本农田；具有良好生产条件和较高产出水平，并已经建成的农业生产基地优先划定为基本农田；将位于基本农田保护区内的农村居民点等建设用地复垦后的优质耕地优先划为基本农田保护区，以增加基本农田的集中连片性。同时，整合基本农田空间分布格局，形成规模化生产效应，推动相应区域的农村居民点土地整理。

（3）改善农业生产条件和生态建设相结合的原则

积极推进农地整理与标准农田建设相结合，把耕地保护由过去单纯的数量型保护向数量、质量、生态型保护转变，注重提高耕地质量，改善农业生产条件和生态环境，大力提升耕地的生态功能、景观文化功能和观光休闲功能。

（4）严格落实基本农田保护制度的原则

严格执行基本农田保护条例，基本农田落实到地块，责任到户，设立保护标志。禁止各种破坏基本农田的行为，综合运用经济、行政和法律等手段切实保护好基本农田。

第26条 合理利用和切实保护耕地

按照顺义区耕地保护“产能不降低、结构更合理、经济可持续”的目标，重点保护高产优质、集中连片的耕地，保护优势农产品生产基地；加大控制耕地流失和补充耕地的力度，严格控制耕地减少的趋势，确保耕地保有量不低于上级规划下达的指标。规划至2020年，顺义区耕地保有量总量为17333.33公顷（26.00万亩），要求在空间上布局合理，确保耕地质量和数量统一。

耕地保护的主要措施：

（1）建设发展应积极挖掘存量用地潜力，非农业建设可以利用荒地的，不得占用耕地，可以利用劣地的，不得占用好地，尽量不占或少占耕地。

（2）建立土地整理复垦专项基金，加强土地整理和复垦工作，补充耕地，确保规划期内耕地数量保护目标的实现和质量有提升。

（3）各类非农建设用地占用耕地的，建设单位必须缴纳足够的耕地开垦费，按照规划实施土地整理复垦项目，加大补充耕地力度。加强耕地投入，提高耕地质量，制定具体补充耕地的审查标准，对补充耕地的质量实行按等级折算，防止占多补少、占优补劣。保证耕地数量不减少，质量有提高。

（4）加强耕地承包责任制度建设，禁止耕地闲置与荒芜，积极改善农业生产条件，合理使用化肥、农药等，避免耕地重用轻养，提高抵抗自然灾害能力，防止耕地灾毁。

（5）加强耕地补偿机制的建设。加大农民保护耕地的意识，提高农民耕种土地的积极性。

第27条 严格保护基本农田

落实全区永久基本农田划定成果，将基本农田保护目标逐级落实到村、户和地块，并积极推进标准化基本农田建设。规划到2020年，确保基本农田保护面积规模为15800.00公顷（23.70万亩）。

顺义区永久基本农田划定成果在现行规划基本农田基础上，调入基本农田1948.69公顷（2.92万亩），调出14512.89公顷（21.77万亩）。空间布局上，大部分基本农田分布在杨镇地区、大孙各庄镇、木林镇、赵全营镇、高丽营镇等新城范围外的各乡镇。

基本农田保护的主要措施：

（1）严格执行永久基本农田保护制度，除重点基础设施、军事、民生等项目占用永久基本农田外，其他项目不得占用已划定永久基本农田。坚决实行基本农田“先补后占”的原则，确保永久基本农田保护面积稳定不变。

（2）适当调整基本农田布局，保证基本农田的稳定性。全区永久基本农田划定调出现状基本农田中设施农用地、农村道路及质量较低的耕地、园地、林地，调出规划城镇发展区域内以及城镇周边未来建设发展范围内的现有基本农田，将生产条件较好、集中连片的现有耕地划为基本农田，保证基本农田的保护面积不减少，质量有提高。

（3）积极推行标准化基本农田建设，设立集中连片的基本农田重点保护区。建立稳定的基本农田保护和建设资金投入制度，整合各类农业综合开发资金、水利建设资金和土地整理资金，集中向基本农田保护区投入，推进农地整理和标准农田建设，提高农田质量及其综合生产能力, 改善农业生产条件和生态环境。

（4）加大基本农田保护宣传力度，调动农民保护的积极性，增强基本农田保护意识。同时，积极探索基本农田保护的经济激励机制。

第七章 土地整治与生态保护

第28条 土地整治规模

结合顺义区“十三五”时期发展战略与功能定位，以《北京市耕地后备资源调查评价》（2015年）为基础，在土地适宜性评价和保护改善生态环境的前提下，明确全区土地整治方向，合理配置土地资源，突出强调全域规划，以区域整体规划引导山水林田湖综合整治，整体推进土地综合整治，促进区域土地整治目标的实现，促进“城镇村集聚，田林水和谐”的土地利用总体格局的形成。

规划在2020年前，顺义区建设高标准农田不低于2800公顷（4.2万亩），通过土地整治实现补充耕地不低于300公顷（0.45万亩）。

第29条 大力加强农用地整理

（1）继续推进高标准农田建设

按照“集中连片、突出重点、分类实施”的原则，坚持数量、质量、生态并重，优化布局，改善农业生产条件，积极建设高标准农田，提高顺义区农业现代化水平。加大基本农田改造力度，按照“田成方、路相连、旱能灌、涝能排”的要求，完善农田基础设施建设，改善耕地质量，为提高粮食产能提供保障；推进基本农田林网建设，强化基本农田防护林体系的连续性和完整性，充分发挥生产、生态、景观的综合功能。规划至2020年，顺义区将再建设高标准农田3172.84公顷（4.76万亩），确保完成市级下达2800公顷（4.2万亩）高标准农田建设任务。建设区域主要分布在北石槽镇、赵全营镇、高丽营镇、李桥镇、李遂镇、南彩镇、北小营镇。

（2）有效开展农用地整理

加大农用地整理，增加有效耕地面积，确保耕地面积基本稳定；加强耕地质量建设，全面实施耕作层剥离再利用，着力改善耕作条件，增加耕地土壤有机质含量，提高补充耕地质量。积极推进低效、损毁和废弃建设用地整理还耕，恢复耕地生产功能。规划至2020年，全区农用地整理可补充耕地115.09公顷（1726.29亩），主要分布在牛栏山镇、张镇、赵全营镇、大孙各庄镇、杨镇。

第30条 稳步推进建设用地复垦整理

以城乡建设用地增减挂钩为抓手，按照新农村建设的要求，逐步推行散乱的农村居民点的适度集中，合理引导农村住宅建设，形成空间布局合理的农村居民点体系。通过土地整治、优化村庄布局、完善农村基础设施，改善农村生产生活条件，提升农村公共服务水平。

坚持尊重民意、改善民生、因地制宜、循序渐进的原则，依法盘活农村集体建设用地，鼓励提高农村建设用地的利用效率。制定各项配套措施和政策，鼓励、支持和引导农民相对集中建房，通过合理规划，引导农民进城出村，发展中心镇、中心村，整治“空心村”。通过城镇化整理、迁村并点、村庄内部改造等整治方式逐步减少农村居民点用地。积极引导“挂账村”拆迁安置，有序开展西泗上村、唐自头村、西丰乐村、杨镇、东石槽村、古城村等村的腾退。到2020年，全区计划实施城乡建设用地整理项目规模297.69公顷，可补充耕地201.02公顷（3015.30亩）。

第31条 适度开发宜耕后备土地资源

加强对潮白河、温榆河，以及东北部山区未利用地类进行合理的保护，同时通过一定人工措施进行与其自然特征相适宜的美化改良，制定开发权补偿措施，实现土地效益的空间再分配。

应从区域生态环境的完整性考虑，在可持续发展理念的指导下，强调宜耕后备土地资源开发的生态合理性，在保护和改善生态环境的前提下，有计划、有步骤地推进后备土地资源的开发利用，增加有效耕地面积，同时兼顾开发后耕地的质量，完善新增耕地耕作条件，提高土壤肥力，保证耕地持续稳定地提供高质优质农产品的能力。

规划至2020年，全区宜耕后备土地资源开发可补充耕地172.49公顷（2587.41亩）。

第32条 构建“一区两带、一核两翼”的滨水组团式绿色宜居新城

（1）一区：东北部浅山丘陵原生态保护区。适当配置公共基础设施用地和旅游设施用地，用以发展旅游业，提高山区土地利用经济效益，促进土地生态环境发展的良性循环。

（2）两带：潮白河两岸生态带、温榆河两岸生态带。进一步完善潮白河、温榆河两岸绿色生态走廊，提高其绿色屏障功能和优美的滨河环境。

（3）一核：汉石桥湿地公园保护区。以恢复和提高湿地生态系统整体功能为目标，扩大湿地保护面积，加大保护力度，使湿地面积下降和破坏的趋势得以遏制。

（4）两翼：东西两侧农田生态系统建设带。发展都市农业、生态农业、建设现代农业园区，提升该区域的安全食物生产功能和景观生态功能。

第八章 建设用地集约高效利用

第33条 建设用地集约高效利用战略

着力推进各项建设用地集约节约利用。通过加强土地综合整治、城乡用地置换等措施提高建设用地集约利用度，以承担起顺义区疏解北京中心城人口、集聚新兴产业、带动区域发展的北京东北重点新城的任务和功能。

加强土地储备和整理，开拓土地利用空间。将空闲土地、闲置用地、低效建设用地、边角地等统筹纳入土地整理储备范围。通过限制新增建设用地建筑密度、容积率等，提高土地利用集约程度。

第34条 推进农村居民点整治

积极推进、逐步开展农村居民点综合整治，挖掘闲置低效利用的农村居民点，促进城市化和新农村建设。规划期间，通过整治农村居民点由2014年的13111.46 公顷（19.67 万亩）减少到期末的7715.54公顷（11.57万亩），规划期内安置拆迁村庄的居民355593人，安置用地（含安置在镇区或集中建设区）面积为2263.44公顷（3.40万亩）。

安置用地的管制规则：

①按照村镇集中连片建设的要求，大部分安置人口由镇中心区接纳，农民新建住宅应优先安排利用村内空闲地、闲置宅基地和未利用地，村内有空闲地或原有宅基地已达标的，不再安排新增宅基地。

②对于位于规划新增城镇建设用地内及城镇规划控制区的农村居民点，积极向城区或镇区靠拢或迁移，与城镇规划相结合，按照城镇建设的标准逐步实行撤村建居。

③对于分布于偏远地区或灾害易发区、各类自然保护区、水源保护地等不适宜保留居民点的区域，以及就地改造难度大，发展潜力小的农村居民点，实行异地迁移。

④对于规模过小、分布不合理的农村居民点，根据经济发展状况，向中心村缩并，或在多个自然村之间选择最适宜建设居民点的地方，规划建设新型村庄。

⑤对于交通条件优越、经济基础好、水资源和土地资源充足、建设限制条件少、现状规模大、对周围农村居民点有一定辐射和带动作用的村庄作为重点发展的中心村，适当安排建设用地指标。

第35条 建设用地空间管制

（1）建设用地管制边界

①城乡建设用地规模边界

顺义区建设用地规模边界为城乡建设用地范围，按照有利发展、保护资源、保护环境的要求，在建设用地适宜性评价以及与其他相关规划充分协调的基础上，按照顺义区土地利用总体规划确定的城乡建设用地面积指标划定。

②城乡建设用地扩展边界

在建设用地规模边界外，根据生态用地、农业用地空间布局，以及未来顺义区中心城区和各乡镇的发展模式划定建设用地扩展边界，作为未来建设用地发展的空间调整范围。

（2）建设用地管制区及管制规则

允许建设区：建设用地规模边界范围内为允许建设区（也即城乡建设用地规模边界），面积为27732.00公顷（41.60万亩），占全区土地总面积的27.20%。允许建设区规划实际落图面积27710.24公顷（41.57万亩），其中落实市级城乡建设用地机动指标32公顷（0.05万亩），全部用于北京城市学院顺义校区建设；区级落实城乡建设用地指标27678.24公顷（41.52万亩），预留区级城乡建设用地机动指标21.76公顷。

允许建设区土地利用空间管制规则：

①区内土地主导用途为城乡建设发展空间，具体土地利用安排应与依法批准的《顺义区新城规划（2005-2020年）》等相关规划相协调；

②区内新增城乡建设用地受规划指标和年度计划指标约束，应统筹增量与存量用地，促进土地节约集约利用；

③规划实施过程中，在允许建设区面积不改变的前提下，其空间布局形态可依程序进行调整